تسهيلات «حجيم» اما «غيرحمايتي» براي نوسازي بافت‌فرسوده تصويب شد نرخ سود قطعي تسهيلات معادل 14 درصد است بانك‌هاي دولتي تا سقف 4000 ميليارد تومان براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده وام مي‌دهند بافت‌فرسوده مي‌تواند رقيب مسكن‌مهر شود؟

تكليف قانون برنامه پنجم به دولت براي تعيين چارچوب مشخص در پرداخت تسهيلات به بافت‌هاي‌ فرسوده، منجر به تهيه دستورالعمل جديد براي بانك‌ها شده كه در قالب آن 6 بانك تامين مالي احداث 200 هزار واحد مسكوني در داخل شهرها را برعهده مي‌گيرند.
هر چند مسوولان بخش مسكن، اين تصميم را «حمايت بانكي» از شدت بخشيدن به نوسازي بافت‌هاي فرسوده عنوان مي‌كنند؛ اما نرخ سودي كه براي اين تسهيلات تعيين شده بافت‌فرسوده را از رقابت با مسكن‌مهر باز داشته است.
طبق اعلام مقام وزارت مسكن در امور بافت‌هاي فرسوده، امسال تسهيلات نوسازي با نرخ سود 14 درصد پرداخت مي‌شود؛ اين در حالي است كه در پروژه‌هاي مسكن‌مهر، تسهيلات ارزان‌قيمت 9 درصدي به سازنده‌ها تعلق مي‌گيرد.
كارشناسان شهري معتقدند سود بالاي تسهيلات نوسازي به انبوه‌سازان كمكي نمي‌كند و حتي اين احتمال وجود دارد كه رونق سال گذشته ساخت‌وساز در داخل شهرها، امسال كاهش پيدا كند.
به گزارش دنياي‌اقتصاد، سال گذشته بانك‌مسكن از محل خط‌اعتباري مسكن‌مهر به بافت‌هاي فرسوده با همان نرخ سود 9 درصد تسهيلات پرداخت كرد و باعث شد سهم نوسازي بافت‌هاي فرسوده از كل ساخت‌وساز در كشور نزديك به 20 درصد برسد؛ اما براي امسال مقرر شده از يك‌سو بانك‌مسكن از گردونه بافت‌فرسوده خارج شود و از سوي ديگر نرخ سود تسهيلات در اين بافت‌ها 5 درصد افزايش پيدا كند.
به گزارش دنياي‌اقتصاد، در پيش‌نويس دستورالعمل پرداخت وام نوسازي توسط 6 بانك ملي، ملت، تجارت، صادرات، رفاه و سپه قيد شده است: شرط «تعهد سازنده به فروش واحدهاي مسكوني به كساني كه صاحبخانه نيستند» حذف شده و براي امسال سازنده با دريافت اين تسهيلات، در فروش واحدها به هر فرد متقاضي، آزاد است.
بانك‌ها در عين حال بايد از منابع داخلي خود، هر كدام اعتباري در حدود 500 ميليارد تومان براي بافت‌فرسوده اختصاص دهند كه در صورت نوسازي تا سقف 200 هزار واحد مسكوني، سهم بانك‌ها نيز افزايش پيدا خواهد كرد.
قانون برنامه پنجم مصوب كرده است نظام بانكي بايد سالانه حداقل 50 درصد از كل اعتبارات بخش مسكن را براي بافت‌فرسوده اختصاص دهد كه رقم 4 هزار ميليارد تومان امسال در پي اجراي همين قانون تامين شده است. اما هم‌اكنون نرخ سود بالاي اين تسهيلات، احتمال استفاده سرمايه‌گذاران ساختماني علاقه‌مند به بافت‌هاي فرسوده را كاهش داده است.
درباره اينكه چرا نرخ سود تسهيلات نوسازي بافت‌هاي فرسوده بيشتر از نرخ سود تسهيلات مسكن‌مهر تعيين شده، يك دليل مستند وجود دارد. مسوولان وزارت مسكن مي‌گويند نرخ سود تسهيلات مسكن مهر مصوبه مخصوص شوراي عالي مسكن را دارد كه بايد قرض‌الحسنه محاسبه شود، اما نرخ سود ساير تسهيلات بانكي مطابق بسته پولي90 تعيين مي‌شود كه چون اين تسهيلات عقود مبادله‌اي محسوب مي‌شود، نرخ سود آن 14 درصد است. مسوولان بانكي نيز در اين باره معتقدند اگر قرار باشد دولت حمايتي مشابه مسكن‌مهر، از بافت‌هاي فرسوده به عمل بياورد، بايد در معاونت برنامه‌ريزي رياست‌جمهوري نسبت به تامين يارانه نرخ سود اين تسهيلات، اعتبار ويژه‌اي در بودجه در نظر گرفته شود.
در همين باره غلامرضا سربندي، مدير امور اعتبارات بانك‌مسكن به «دنياي‌اقتصاد» گفت: بانك‌مسكن براي امسال از پرداخت تسهيلات به بافت‌هاي فرسوده معاف شده، اما چنانچه سازنده‌ها در اين بافت‌ها بخواهند در قالب مسكن‌مهر خودمالكي اقدام كنند، تسهيلات به آنها تعلق مي‌گيرد.
وي همچنين افزود: تسهيلات نوسازي در قالب عقود مشاركتي نيز براي سازنده‌ها فراهم است.
نظر انبوه‌سازان به روايت رييس
رييس كانون سراسري انبوه‌سازان كه روز گذشته خبر افزايش نرخ سود تسهيلات نوسازي را از خبرنگار «دنياي‌اقتصاد» شنيد، در اين باره گفت: نرخ سود 9 درصدي براي تسهيلاتي كه قول پرداخت به موقع آن داده شده بهتر از نرخ سود عقود مشاركتي است.
ايرج رهبر افزود: تا پيش از اين بانك‌ها فقط در قالب عقود مشاركتي با سود 24 درصد وام نوسازي مي‌دادند. رييس انجمن انبوه‌سازان تهران در عين حال تصريح كرد: تسهيلات جديد براي بافت‌هاي فرسوده در مقايسه با وام مسكن توجيه زيادي ندارد، اما مي‌تواند تا حدودي مشوق باشد. رهبر همچنين هشدار داد: اين احتمال وجود دارد كه برخي بانك‌ها در محاسبه نرخ سود اين تسهيلات، به گونه‌اي عمل كنند كه مجموع هزينه‌ها در نهايت نرخ سود را بالاتر ببرد.
پرداخت تسهيلات بدون سپرده‌گذاري
محمد حسین جوانمردی سرپرست شركت عمران و بهسازي شهري ايران – وابسته به وزارت مسكن- در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» اعلام كرد: نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده براساس بسته سیاستی بانک مرکزی از 12 درصد به 14 درصد افزایش پيدا کرده است که دریافت این نوع تسهیلات بدون سپرده‌گذاری خواهد بود. وی گفت‌: براساس برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته در سال جاری برای نوسازی 150 هزار ملك فرسوده تسهیلات پرداخت خواهد شد، اما پیش‌بینی شده است که در سال‌جاری 200 هزار بافت فرسوده در سراسر کشور نوسازی شود که بر این اساس واحدهایی که مشمول دریافت وام نوسازی نمی‌شوند از طریق سرمایه‌گذاری‌های مردمی ‌نوسازی خواهدشد.
سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران همچنین درباره وضعیت وام ودیعه اسکان موقت که دولت در اختیار ساکنان بافت فرسوده برای اجاره ملک قرار می‌دهد، خاطرنشان كرد: وام ودیعه اسکان موقت نیز کماکان به روال گذشته به صاحبان بافت فرسوده پرداخت خواهد شد که سقف آن بین 4 تا 12 میلیون تومان خواهد بود.
شرايط بانكي مسكن‌مهر به بافت‌‌فرسوده منتقل شود
اما در حالی که سرپرست شرکت عمران و بهسازی شهری ایران افزایش نرخ سود تسهیلات بافت فرسوده در سال جاری را حداکثر 14 درصد عنوان می‌کند یک کارشناس بانکی پیش‌بینی می‌کند که این نرخ سود ممکن است افزایش هم پیدا کند.
فرید الدین ضیا المکی در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: تعیین نرخ سود 14 درصد برای نوسازی بافت‌های فرسوده در قیاس با نرخ سود عقودمشارکتی و همچنین میانگین نرخ تورم مناسب است، اما اگر دولت بخواهد شرایطی را فراهم کند که انبوه سازان بیش از پیش به مشارکت در نوسازی بافت فرسوده تمایل پیدا کنند، می‌تواند شرایط تسهیلات مسکن مهر را به بافت‌های فرسوده منتقل کند.
افزایش نرخ سود تعمدی است؟
اما در این بین کمال‌ اطهاری، کارشناس مسکن براین باور است با توجه به اختلاف زیادی که بین نرخ سود تسهیلات مسکن مهر و بافت‌های فرسوده وجود دارد به نظر می‌رسد که یک تعمدی وجود دارد که ساخت‌وسازها بیشتر به سمت مسكن‌مهر گرایش پیدا کند؛ این درحالی است که با توجه به مشکلات عدیده‌ای که از محل بافت‌های فرسوده به دولت تحمیل می‌شود لازم است که حتما دولت با ارائه تسهیلات در قالب وام‌های کم بهره زمینه‌ای را فراهم کند که انبوه‌سازان و تولید‌کنندگان مسکن به مشارکت در نوسازی بافت‌های فرسوده علاقه‌مند شوند.
وی گفت: نباید با مقایسه نرخ سود تسهیلات بافت فرسوده با نرخ وام‌های آزاد که عموما در مرز 20 درصد است تصور کرد که نرخ
سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده منصفانه است.
مشكل سند در بافت‌فرسوده
وي همچنین درباره مشکلات موجود بر سرراه دریافت تسهیلات بانکی نیز اظهارکرد‌: با توجه به اینکه املاک بافت فرسوده فاقد سند هستند در نتیجه بسیاری از انبوه سازان نمی‌توانند از تسهیلات بانکی استفاده لازم را کنند که این امر به شدت سبب ایجاد وقفه در روند نوسازی بافت‌های فرسوده می‌شود.

فريد قديري
ليلا درخشان